物权编用于调整物的归属关系，现有的法律规范有《物权法》、《担保法》。此次《民法典》物权编对于担保物权进行了革新，以满足优化营商环境的需求。确认了土地承包经营权，体现“三权分置”的思想。另外，小区业主的权益保护问题也在物权编中得到了更好的解决。居住权作为物权编中新创设的制度，对于未来我国完善多元化的住房制度具有重要意义。

一、担保物权的革新

在抵押权的规定中，可以被抵押的财产新增了“海域使用权”。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权和海域使用权作为抵押物时，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而对于动产抵押，登记是作为对抗要件而非生效要件，动产作为抵押物的，抵押权自合同生效时设立。法律同时规定动产抵押不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人，例如在浮动抵押的情形下，生产的产品虽作为抵押物但已经销售给买方，此时买方若属于法律规定的在正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人的情形，抵押权人就不能对于买方购买的产品再主张抵押权。

在抵押权设立以前，该抵押物就已经出租并转移占有的，原租赁关系不受影响，承租人可继续租赁该物，有两点要注意：租赁关系的成立要在抵押权设立之前；承租人在抵押权设立之前已经占有该物。根据《民法典》第四百零六条的规定，抵押人转让抵押财产不再需要经过抵押权人的同意，抵押财产转让不影响抵押权。抵押权的追及力得到确认，抵押财产转让后，抵押权将追及至新的所有人。

《民法典》新增内容有：第四百一十五条规定的同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。第四百一十六条规定的动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。解决了司法实践中同一物上既存在抵押权又存在质权的情况下，如何确定价款清偿顺序的问题。

二、宅基地“三权分置”政策下土地承包经营权的确认

“三权分置”思想是指形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局。实施“三权分置”的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。《民法典》中关于土地承包经营权的规定盘活了经营方式，土地承包经营权人可以以出租、入股或者其他方式向他人流转经营权。随着近年来我国的民宿热，许多投资者与村委会达成土地承包经营权协议，但后续由于各种原因，民宿项目不得不终止，给投资方造成重大经济损失。现在《民法典》的规定使经营权流转更具有灵活性，投资方和经营权方可以共建一个民宿项目，土地承包经营权人可以以入股的方式加入到民宿项目的经营中，不仅保障了后期项目的正常开展，更激发了市场的创造活力。

关于土地承包经营权的流转期限，《民法典》规定，流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

三、小区业主的权益保护问题

面对我国居高不下的房价，要成为某小区的业主变得越来越困难，为此承担的经济压力也比从前大得多。在这种情况下，业主们对于自身合法权益的保障有更多的诉求，面对业主们的合理需求，此次《民法典》作出了相应的回应。业主享有的建筑物区分所有权是一种复合权利，它包含专有权、共有权和共同管理权。

法律规定专有部分所有权的行使有所限制，业主将住宅改为经营性住房的，要经过有利害关系的业主的一致同意，这里有利害关系的业主不止是本层楼的业主，而是指本栋建筑物内的其他业主。对于共有部分的共有权，业主共同享有权利、履行义务。利用业主共有部分产生的收入，扣除成本后，利益归业主所有，但是当事人也可以进行约定，将利益按一定比例在业主和物业公司之间进行分配，用以激发物业公司利用闲置共有部分创造收益。如此一来，在小区的电梯口以及电梯内随处可见的广告所获得的收益，物业公司再也不能理所应当的独占了，在没有特别约定的情况下，应当在扣除成本后将收益给予业主。

四、居住权的创设与适用

《民法典》新增“居住权”这一用益物权，是指对他人住宅享有占有、使用的权利。居住权有利于发挥现有住房资源的最大作用，实现“物尽其用”。居住权的设立方式有两种，一是合同，二是遗嘱。若签订居住权合同，则需要办理登记，居住权自登记时设立，使得其得到物权的保护。若以遗嘱设立，则无需居住权合同，不以登记为生效要件，自继承开始时居住权设立。

居住权应用常见场景：

场景一：张某与王某为多年夫妻，后夫妻感情破裂后办理离婚登记，张某净身出户。王某名下有3套房产，念及与张某多年感情，与张某签订居住权合同，约定其中1套房产由张某享有居住权，直至其再婚。

场景二：老李与老伴相伴多年，养育一儿一女，子女成家后都在外地工作。老李和老伴考虑把老家的房子卖掉养老，却担心卖掉房子后无处可居。此时老李和老伴可以考虑以低于市场价的价格出售房屋，并在卖房时给该房屋设立居住权，与买家约定出售房屋后，两位老人及亲人均有权在该房屋居住，直至两位老人驾鹤西去并处理完身后事宜。

场景三：胡某和刘某是半路夫妻，胡某与前妻育有一子胡小某。某日胡某病重，想将自己名下的一套房屋留给唯一的儿子胡小某，但又感念刘某对自己多年的陪伴以及病重期间的悉心照料，想着自己不在了也得让刘某有房可住。于是胡某在遗嘱中增加居住权的内容，表明自己过世之后房子归儿子胡小某所有，刘某享有在该套房屋中的居住权，直至刘某扶杖西行。

《民法典》将自2021年1月1日起施行，现行婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则同时废止。新的时代即将来临，我们做好准备，拥抱更好的法治未来。